Erweiterung 7 Min. LesezeitAktualisiert: 2. Juni 2026

Hausverwaltung mit Makler-Modul: lohnt sich das Vermietungs-Geschäft?

Viele Hausverwaltungen werden von ihren Eigentümern gefragt: „Können Sie eigentlich auch die Vermietung übernehmen?“ Aus dieser Frage entwickelt sich häufig ein neues Geschäftsfeld – Wohnungsvermittlung und -vermietung in eigener Regie. Wann sich der Einstieg lohnt, was das passende Software-Modul können muss und welche Rechtsfragen mitbedacht werden müssen, klärt dieser Beitrag.

Das Wichtigste in Kürze

Das Maklergeschäft eröffnet ein zusätzliches Honorar-Modell neben der laufenden Verwaltung.
Rechtlich bewegt man sich im Geltungsbereich der MaBV und – beim Verkauf – des Geldwäschegesetzes.
Software-seitig braucht es Exposé-Erstellung, Portal-Anbindung und Interessenten-Management.
Mindestens ein Mitarbeiter muss sich um die Vermietungs-Workflows kümmern – das ist kein Nebenher-Geschäft.
Lohnenswert wird es ab etwa 30–50 Vermietungs- oder Verkaufs-Vorgängen pro Jahr.

Warum Verwaltungen ins Maklergeschäft einsteigen

Die Verwaltung kennt die Liegenschaften, kennt die Eigentümer, kennt die Mieter – sie ist nah am Geschäft. Wenn eine Wohnung leer wird, ist die Verwaltung oft die erste Adresse, an die sich der Eigentümer wendet. Statt die Vermittlung an einen externen Makler weiterzugeben, kann sie das selbst übernehmen und zusätzliches Honorar erwirtschaften.

Rechtsrahmen: MaBV und mehr

Wer als Verwaltung gewerblich Wohnungen vermittelt oder verkauft, fällt in den Geltungsbereich der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) und benötigt eine Erlaubnis nach § 34c GewO. Hauptpflichten:

Erlaubnis nach § 34c GewO bei Vermittlungs- oder Verkaufstätigkeiten
Trennung von Eigen- und Fremdgeldern bei Verkaufsvermittlung
Jährliche Prüfung durch einen Prüfer (bei Bauträger- oder Verkaufsgeschäften)
Geldwäschegesetz: Identifikationspflichten bei Kauf- und Mietverträgen ab bestimmten Schwellen
Maklerprovision-Regelungen: Bestellerprinzip bei Vermietung, geteilte Provision beim Verkauf

Software-Anforderungen: was das Modul können muss

Wer Vermietung im großen Stil betreibt, braucht ein eigenes Modul. Wichtige Funktionen:

Exposé-Erstellung: Vorlagen, Fotos, Energieausweis-Integration
Veröffentlichung: ImmoScout24, WG-Gesucht, Immowelt und Co. mit einem Klick
Interessenten-Chat: Anfragen sammeln, vorsortieren, KI-gestützte Erst-Antworten
Auswahl-Workflow: Selbstauskünfte, Bonität, Termin-Vergabe für Besichtigung
Mietvertrag: Vorlagen, individuelle Anpassung, digitale Signatur
Übergabeprotokoll: digital, mit Fotos, beidseitig signiert
Anbindung an die Buchhaltung: Provision automatisch in die Abrechnung

Wann lohnt sich der Einstieg?

Faustregel: Ab etwa 30–50 Vermittlungs- oder Verkaufsfällen pro Jahr trägt das Geschäftsfeld einen eigenen Mitarbeiter. Darunter ist der organisatorische Aufwand (Erlaubnis, Prozesse, Software, Compliance) im Verhältnis zum Ertrag schwierig. Für kleinere Verwaltungen lohnt sich oft eine Kooperation mit einem externen Makler.

Praktische Schritte beim Aufbau

Wer den Einstieg plant, geht typischerweise in dieser Reihenfolge vor:

Marktanalyse: wie viele Vermietungen / Verkäufe pro Jahr realistisch?
Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO beantragen (4–8 Wochen Vorlauf)
Versicherungen prüfen (Haftpflicht, Berufshaftpflicht)
Software-Modul evaluieren und einführen
Mindestens eine Person mit Makler-Erfahrung verantwortlich machen
Mit kleinem Bestand starten, Prozesse einspielen, dann skalieren

Was integrierte Plattformen besser machen

Wer das Maklergeschäft als zusätzliches Modul in der bestehenden Verwaltungssoftware betreibt, gewinnt drei Dinge: erstens die Eigentümer-Stammdaten sind bereits vorhanden. Zweitens die Buchhaltungs-Anbindung läuft automatisch. Drittens bleibt die Daten-Hoheit an einer Stelle, statt sich auf zwei Systeme zu verteilen.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Die rechtlichen Voraussetzungen können sich ändern und vom Einzelfall abhängen – im Zweifel ziehen Sie bitte rechtlichen Rat hinzu.

Autor

Gregor Ott

Gregor Ott ist Geschäftsführer der vono GmbH und entwickelt mit heytalo digitale Software für die Immobilienverwaltung. Er beschäftigt sich täglich mit den Prozessen moderner Haus- und WEG-Verwaltungen.

Häufige Fragen

Brauchen wir eine eigene Makler-Erlaubnis?

Ja, sobald gewerblich Wohnungen vermittelt oder verkauft werden, ist eine Erlaubnis nach § 34c GewO nötig. Das Verfahren läuft beim örtlichen Gewerbeamt und dauert in der Regel 4–8 Wochen.

Gilt das Bestellerprinzip auch für die Verwaltung?

Ja. Bei der Wohnungsvermittlung gilt seit 2015 das Bestellerprinzip – wer den Makler beauftragt, zahlt. In den meisten Fällen ist das der Vermieter.

Was kostet das Geschäftsfeld an Compliance-Aufwand?

Realistisch sind 1–3 Tage pro Jahr für Dokumentation und ggf. Prüfung (bei Verkäufen), plus laufender Aufwand für Geldwäsche-Identifikation. Bei reiner Vermietungs-Tätigkeit ist der Aufwand überschaubar.

Lohnt es sich auch für kleine Verwaltungen?

In der Regel nicht. Unter 20 Vermittlungen pro Jahr trägt sich der Aufwand kaum. Eine Kooperation mit einem externen Makler ist oft die pragmatischere Lösung.