Recht & Regulierung 6 Min. LesezeitAktualisiert: 2. Juni 2026

BFSG für Hausverwaltungen: Was Verwalter ab 2025 wissen müssen

Mit dem Barrierefreiheitsstärkungsgesetz (BFSG) hat Deutschland am 28. Juni 2025 die EU-Richtlinie zur Barrierefreiheit umgesetzt. Viele Hausverwaltungen fragen sich, ob ihre Portale betroffen sind und was konkret zu tun ist. Dieser Beitrag fasst die Eckpunkte zusammen – ohne juristische Beratung zu sein.

Das Wichtigste in Kürze

Das BFSG gilt seit dem 28. Juni 2025 für viele digitale B2C-Dienste.
Eigentümer- und Mieterportale fallen typischerweise in den Anwendungsbereich.
Maßstab sind die WCAG 2.2 Stufe AA bzw. die harmonisierte Norm EN 301 549.
Kleinstunternehmer (< 10 Mitarbeiter und < 2 Mio. € Jahresumsatz) sind teilweise ausgenommen.
Verstöße können Bußgelder bis 100.000 € auslösen; Marktüberwachung erfolgt durch die MLBF.

Was das BFSG fordert

Das BFSG verpflichtet Anbieter von bestimmten digitalen Produkten und Dienstleistungen dazu, ihre Angebote barrierefrei zugänglich zu machen. Maßstab sind die Web Content Accessibility Guidelines (WCAG) 2.2 auf Konformitätsstufe AA und die harmonisierte europäische Norm EN 301 549. Anbieter müssen außerdem eine Erklärung zur Barrierefreiheit bereitstellen und Feedback-Wege offenhalten.

Wer ist betroffen – Hausverwaltungen konkret

Das BFSG gilt für Dienstleistungen im elektronischen Geschäftsverkehr zwischen Unternehmen und Verbrauchern. Konkret heißt das für Hausverwaltungen:

Eigentümer- und Mieterportale, in denen Verbraucher (z. B. private Wohnungseigentümer:innen oder Mieter:innen) auf Inhalte zugreifen, fallen typischerweise in den Anwendungsbereich.
Die Marketing-Webseite der Verwaltung ist kein elektronischer Geschäftsverkehr – sie ist nicht direkt vom BFSG betroffen, sollte aber dennoch zugänglich gestaltet sein.
B2B-Software (etwa das interne Verwaltungs-Werkzeug) fällt nicht ins BFSG, sofern keine Verbraucher direkt damit interagieren.
Mobile Apps für Eigentümer und Mieter fallen ebenfalls in den Anwendungsbereich.

Was ein Portal können muss

Aus der WCAG 2.2 AA ergeben sich u. a. folgende konkrete Anforderungen:

Vollständige Tastatur-Bedienbarkeit mit sichtbarem Fokus
Aussagekräftige Alternativtexte für Bilder und funktionale Icons
Ausreichende Farbkontraste (mindestens 4,5:1 für normalen Text)
Konsistente Navigation und klare Überschriften-Struktur
Skalierbarkeit / Zoom bis 200 % ohne Funktionsverlust
Screenreader-taugliche ARIA-Auszeichnung interaktiver Elemente
Berücksichtigung der Nutzereinstellung „reduzierte Bewegung“

Erklärung zur Barrierefreiheit

Anbieter müssen eine öffentliche Erklärung zur Barrierefreiheit bereitstellen. Inhalt: Geltungsbereich, Stand der Vereinbarkeit, bekannte nicht-barrierefreie Inhalte, Feedback-Kontakt und das Durchsetzungsverfahren über die Schlichtungsstelle BFSG.

heytalo stellt für die heytalo-App unter heytalo.de/barrierefreiheit eine solche Erklärung bereit – als Beispiel-Vorlage, wie eine BFSG-konforme Erklärung aussehen kann.

Ausnahmen und Übergangsregeln

Kleinstunternehmer mit weniger als 10 Mitarbeitenden und weniger als 2 Mio. € Jahresumsatz sind für viele BFSG-Pflichten ausgenommen, sofern sie Dienstleistungen erbringen. Für Hausverwaltungen kann das relevant sein, ist aber eine Frage des Einzelfalls. Bestandsdienste hatten teilweise Übergangsfristen; 2026 sind die meisten ausgelaufen.

Praktische Checkliste

Wer als Verwaltung jetzt prüfen will, ob das BFSG für sie gilt und was zu tun ist, beginnt mit diesen sechs Punkten:

Welche digitalen Angebote richten sich an Verbraucher (Eigentümer:innen, Mieter:innen)?
Erfüllen diese die WCAG 2.2 Stufe AA? (Selbstbewertung oder Audit)
Gibt es eine veröffentlichte Erklärung zur Barrierefreiheit?
Ist ein Feedback-Kontakt eingerichtet?
Werden Hinweise von Nutzer:innen innerhalb einer angemessenen Frist bearbeitet?
Sind die Anbieter unserer Portale BFSG-konform – und liefern sie eine Erklärung?

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Die rechtlichen Voraussetzungen können sich ändern und vom Einzelfall abhängen – im Zweifel ziehen Sie bitte rechtlichen Rat hinzu.

Autor

Gregor Ott

Gregor Ott ist Geschäftsführer der vono GmbH und entwickelt mit heytalo digitale Software für die Immobilienverwaltung. Er beschäftigt sich täglich mit den Prozessen moderner Haus- und WEG-Verwaltungen.

Häufige Fragen

Ab wann gilt das BFSG?

Das BFSG ist am 28. Juni 2025 in Kraft getreten und gilt seitdem für die im Gesetz genannten Produkte und Dienstleistungen.

Sind WEG-Eigentümerportale immer vom BFSG betroffen?

In der Regel ja, weil sie Verbrauchern (privaten Wohnungseigentümer:innen) zugänglich gemacht werden. Die genaue Einordnung hängt vom Einzelfall ab.

Was passiert bei Verstößen?

Die Marktüberwachungsstelle der Länder für die Barrierefreiheit von Produkten und Dienstleistungen (MLBF) kann Maßnahmen anordnen. Bußgelder können bis zu 100.000 € betragen.

Wer ist als Kleinstunternehmer ausgenommen?

Unternehmen mit weniger als 10 Mitarbeitenden und weniger als 2 Mio. € Jahresumsatz oder -bilanzsumme. Bei Dienstleistungen gelten teilweise Ausnahmen, die im Einzelfall geprüft werden müssen.