Recht & Regulierung 7 Min. LesezeitAktualisiert: 30. Mai 2026

WEG-Reform 2020: Was sich geändert hat – Update 2026 für Verwalter

Am 1. Dezember 2020 ist die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG-Reform) in Kraft getreten. Fünf Jahre später lässt sich solide beurteilen, was sich in der Praxis bewährt hat und wo noch Reibung entsteht. Dieser Beitrag fasst die wichtigsten Änderungen zusammen und gibt eine Einordnung für die Verwaltung 2026.

Das Wichtigste in Kürze

Die WEG-Reform trat am 1. Dezember 2020 in Kraft und änderte das WEG in elf wesentlichen Punkten.
Die Verwalterstellung wurde gestärkt – mehr Befugnisse, aber auch klarere Pflichten.
Online-Teilnahme an Eigentümerversammlungen ist seither per Beschluss zulässig (rein virtuelle Versammlungen weiterhin nicht).
Umlaufbeschlüsse können in Textform und unter Umständen mit Mehrheit gefasst werden – nicht mehr nur einstimmig.
Der zertifizierte Verwalter wird Pflicht; Übergangsfristen sollten geprüft werden.
Wer die neuen Möglichkeiten nutzt, gewinnt deutlich an Tempo – braucht aber saubere digitale Prozesse.

Warum die Reform notwendig war

Das WEG von 1951 war an vielen Stellen nicht mehr zeitgemäß. Die Verwalterstellung war schwach, Beschlüsse zu baulichen Veränderungen kompliziert, virtuelle Teilnahme nicht vorgesehen. Die Reform sollte das WEG-Recht in das digitale Zeitalter überführen und gleichzeitig Streitfälle reduzieren.

Die wichtigsten Änderungen im Überblick

Elf Bereiche wurden umfassend angepasst. Diese sieben Punkte haben in der Praxis den größten Einfluss auf den Alltag von Verwaltungen:

Verwalterstellung gestärkt: Der Verwalter darf eigenständig über laufende Verwaltungsmaßnahmen entscheiden und vertritt die WEG nach außen.
Online-Teilnahme an Eigentümerversammlungen: Per Beschluss können Eigentümer aus der Ferne teilnehmen (hybride Versammlung). Rein virtuelle Versammlungen ohne Präsenzort sind weiter unzulässig.
Umlaufbeschlüsse in Textform: Beschlüsse außerhalb der Versammlung können in Textform (E-Mail, Apps, Plattformen) erfolgen. Mit einem vorausgehenden Eröffnungsbeschluss reicht für das konkrete Thema eine einfache Mehrheit statt Einstimmigkeit.
Beschluss-Sammlung verpflichtend: Alle Beschlüsse müssen fortlaufend dokumentiert werden – ideal mit digitaler Software.
Bauliche Veränderungen vereinfacht: Maßnahmen, die nur einzelne Eigentümer betreffen, sind einfacher beschließbar.
Zertifizierter Verwalter: Ab dem Ablauf der Übergangsfristen müssen Verwalter eine Zertifizierung nachweisen – außer in selbst verwalteten Gemeinschaften.
Klarere Vermögenstrennung: Gemeinschafts- und Verwalter-Vermögen sind sauberer zu trennen, was die Insolvenz-Sicherheit erhöht.

Was die Praxis nach fünf Jahren zeigt

Die hybride Eigentümerversammlung hat sich in vielen Verwaltungen etabliert – besonders bei größeren Gemeinschaften und bei Eigentümern, die nicht am Objektort wohnen. Beschluss-Sicherheit ist dabei zentral: Identifikation, Anwesenheit und Abstimmung müssen lückenlos dokumentiert sein.

Der Mehrheits-Umlaufbeschluss wird zunehmend genutzt, vor allem für eilige oder unstrittige Themen. Wichtig bleibt der saubere Eröffnungsbeschluss in einer vorherigen Versammlung.

Die Beschluss-Sammlung wird in vielen Verwaltungen noch in Word- oder PDF-Dokumenten geführt. Hier liegt eines der häufigsten Compliance-Risiken – eine revisionssichere, digital geführte Sammlung schützt vor Streit und Anfechtung.

Was Software heute leisten muss

Aus den fünf Jahren Reform-Praxis ergeben sich klare Anforderungen an Hausverwaltungs-Software:

Hybride Versammlungen: Identifikation, Stimmrechtsverwaltung, Vollmachten und Auszählung digital abbildbar.
Umlaufbeschlüsse: Eröffnungsbeschluss-Dokumentation, Versand, Rücklauf-Tracking, Auszählung nach Eigentumsanteilen.
Beschluss-Sammlung: revisionssicher, durchsuchbar, mit lückenloser Historie.
Eigentümerportal: Einsicht in Beschlüsse, Abrechnungen und Versammlungs-Unterlagen – jederzeit, DSGVO-konform.
Dokumentenarchiv: alle relevanten Unterlagen verknüpft mit Liegenschaft und Vorgang, statt verteilt auf Laufwerken.

Ausblick: was 2026 noch kommt

Die nächste Stufe der Digitalisierung wird durch zwei Themen geprägt: erstens die fortschreitende KI-Unterstützung bei wiederkehrenden Vorgängen, zweitens das Barrierefreiheits-Stärkungsgesetz (BFSG), das seit Juni 2025 auch für viele B2C-Eigentümerportale relevant ist. Wer beide Themen heute pragmatisch angeht, hat in den nächsten Jahren deutlich weniger Stress.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Die rechtlichen Voraussetzungen können sich ändern und vom Einzelfall abhängen – im Zweifel ziehen Sie bitte rechtlichen Rat hinzu.

Autor

Gregor Ott

Gregor Ott ist Geschäftsführer der vono GmbH und entwickelt mit heytalo digitale Software für die Immobilienverwaltung. Er beschäftigt sich täglich mit den Prozessen moderner Haus- und WEG-Verwaltungen.

Häufige Fragen

Wann trat die WEG-Reform 2020 in Kraft?

Am 1. Dezember 2020. Sie änderte das Wohnungseigentumsgesetz in elf wesentlichen Punkten.

Sind rein virtuelle Eigentümerversammlungen erlaubt?

Nein. Per Beschluss können Eigentümer aus der Ferne (online) teilnehmen, ein Präsenzort muss aber bestehen bleiben. Es handelt sich um hybride Versammlungen.

Wann reicht beim Umlaufbeschluss eine einfache Mehrheit aus?

Wenn die Eigentümer zuvor in einer Versammlung einen Eröffnungsbeschluss gefasst haben, dass über das Thema im Umlaufverfahren mit einfacher Mehrheit entschieden werden darf. Ohne diesen Eröffnungsbeschluss bleibt es bei Einstimmigkeit.